老旧小区改造：“面子”美了，“里子”实了
——本网记者蹲点老旧小区改造工程，探寻“老旧小区改造的乌鲁木齐经验”
新疆网讯（文图/全媒体记者王媛媛）一座城市的新气象，不仅体现为气派的高楼、美观的建筑，也弥散在温馨有序的老小区、井井有条的旧街巷里。
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小区“年龄大”，骨骼渐“老化”。城镇老旧小区改造是实施城市更新行动的重要内容。党的二十大报告指出，坚持人民城市人民建、人民城市为人民，提高城市规划、建设、治理水平，加快转变超大特大城市发展方式，实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市。
城市更新不是大拆大建，应从人民的需求出发，见物见人见生活，有温度、有颜值、有人情味。
在棉花南街社区老旧小区改造施工现场，居民们正在咨询改造事宜。
今年乌鲁木齐将改造提升489个老旧小区，实施34767户棚户区房屋综合改造。一方面，疏通路网，改造管网，清理电网，把居民区露在外面的道路、外墙等涉及“面子”的设施改造好，对所有老旧小区进行整体规划，全面统筹，另一方面，从细微处着手，从群众一点一滴的诉求入手，从群众最急切的呼声处入手，从老旧小区群众最关心的下水道、单元门等涉及“里子”的问题入手，统筹兼顾、点面结合。
城市更新不仅是修补、修复，更要激活发展空间。如何破解老旧小区“街老、院老、房老、设施老”的困局？如何将这一民生工程做成群众满意的工程？如何推动老旧小区改造工作建立长效机制？一周来，本报全媒体记者蹲点老旧小区改造工程，探寻“老旧小区改造的乌鲁木齐经验”。
系统化推进，整体统筹规划
老旧小区改造是一项系统工程，涉及很多方面，关系千万百姓的福祉，不仅要改造外表的“面子”，改得好看，更要做好惠民的“里子”，让居民住得舒心。
顶楼外立面为咖色，2至5楼外立面为米白色……5月19日，记者走进幸福花园老旧小区改造施工现场，米白和咖色搭配的建筑色彩给人一种简洁统一的整体感。
“你看，那边楼还没改，颜色就是土黄色，不好看。这颜色时尚，也是我们居民选的。”顺着12号楼居民岳英慧手指的方向，记者看到部分楼栋外立面都出现不同程度的外墙开裂、凹凸不平、墙皮剥落等问题。
人以城为家，城以人为本。
中交第三公路工程局有限公司幸福花园老旧小区改造工程现场负责人郭刚说：“既要和乌鲁木齐整体建筑颜色相协调，又要满足小区居民个性化需求，关于外立面颜色，我们在改造前做了三个样板，最终大家定了这一款。另外1楼也会贴砖，既美观又耐脏。”
幸福花园是今年天山区最大的老旧小区改造工程。该小区共有7期，此次改造的1至4期小区建造于1995年至2004年，涉及33栋楼2328户约6900余人。小区存在基础设施薄弱，建筑陈旧、外立面观感差，市政配套设施年久失修，小区停车难等问题。
乌鲁木齐通过一系列民生工程建设，造福各族百姓。图为长春南路东三巷山桃花盛开，孩子嬉戏。 （资料图片）
“我们改造目标很明确，不仅要切实解决老旧小区共性问题，还要尽量满足居民个性化需求。”天山区建设局老旧小区改造办公室负责人刘峰说，改造按照“由上到下、由内到外、点面结合、统筹实施”的改造思路，计划实施户内功能完善和配套设施提升改造，由外到里全面提升居民的生活环境。
户内改造包括加装智能水表、更换给水立管；燃气自闭阀和燃气三通安装，对金属软管进行更换，对供热分户进行改造等。户外改造包括外立面粉刷、外墙保温铺装、屋面防水、楼道整治提升、小区庭院供排水管线更换、热力管线更换、强电杆线入地，路面硬化等。
得知小区要改造，32号楼居民王玉平在3月就签订了改造协议书。王玉平说:“室外改完后，还会对室内改造，之前卫生间和厨房漏水都比较严重，这下好了，都要改了。”记者看到，王玉平所在的单元楼道已粉刷一新，楼道内窗户也进行了更换。
“在做整体方案时，我们还考虑到便民服务中心、智能快递柜、充电桩等设施的设置。”刘峰说，在推进老旧小区改造时，必须树立系统思维，从老旧房屋“换新颜”到完善基础设施，再到丰富配套服务等方面，实施一体规划、统筹考虑。
拆墙并院，整合资源共建共享
房龄老、规模小、设施差、生活环境差……老旧小区如何管理不仅成为居民的一桩“心事”，也是现代化城市及社区治理的一大“心病”。
沙依巴克区在今年老旧小区改造中结合完整居住社区理念，将分散凌乱的独栋院落进行成片、连片改造提升，采取“拆墙并院”措施，重新布局小区空间，实现资源整合。位于长江路以西的棉花南街社区就是其中一个典型的改造社区。
5月20日，在棉花南街二巷内，记者每走四十多步便看到一个院落，大部分院落里只有一栋楼，院落都有独立的大门，院墙有的是用铁栅栏围起来，有的是用砖块砌筑的。
“是不是觉得特别拥挤，这里就有15个院落19栋楼，大多建于上世纪80年代，共有1042户2678人。对我们社区和物业来说服务难度都挺大。”乌鲁木齐银行驻棉花南街社区第一书记、工作队队长赵志刚说。
在棉花南街社区老旧小区改造施工现场，工人正在施工。
老旧小区情况各异，因民所需、因地制宜成为改造“法宝”。沙依巴克区建设局建管中心副主任徐嘉说：“围绕居民的诉求，先干什么、提升什么，我们有了路线图，按照老百姓的急难愁盼问题分批陆续改造。”
改造过程中，居民意见不统一时有发生。在改造前，建设局、社区、工作队召开多场居民议事会征求意见，及时优化方案。徐嘉说，整个小区已经完成了杆线入地，目前正在整治蜘蛛网线，各类管网也进行了更换，现正在铺设沥青混凝土路面，通过这些改造基本解决了老旧小区普遍存在的管网老化、跑冒滴漏、供热质量难以保障以及路面不平、停车难和休憩场地、健身器材欠缺等问题。
居民恽新凯在棉花南街社区居住了30年，他说，因为院子都是封闭的，很多时候大家进出小区也得绕着走。居民郭晓峰说：“院落太多，有的还私搭小平房，没地方停车，有的居民直接将车占用消防通道，安全隐患较大，老年人和孩子们也缺少休闲设施，听说这次改造要拆墙并院，一开始我就投了赞成票。”
目前，棉花南街社区部分院落和围墙已开始拆除。“原来停车位不到200个，这次拆墙并院不仅打通了消防通道，预计还可增加上百个停车位。”赵志刚说，同时还将增加3处休闲健身场地，分散的小区统一管理后，可实现资源共享，居民生活也能更加便利。
有事大家议，治理省力气
老旧小区改造不仅是房屋和环境的翻新，更是在基层推进的一项社会治理工程。
从升级“硬件”满足居民“订单需求”，到再造“软件”建立长效管理……乌鲁木齐老旧小区一系列“升级版”改造新思路新做法不断推陈出新，也“改”出了居民的新生活。
在采访中，记者了解到，对于老旧小区改造，个别居民一开始并不“买账”，担心是搞“花架子”“瞎折腾”。如何打破僵局？“百姓说事点”“马扎书记”议事会的设立进一步畅通了居民的诉求渠道。
“改造前我们除了入户征集意见外，还在小区设置了征求意见箱，就是希望精准施策、靶向改造，分类合理制订改造方案，不搞‘一刀切’。”刘峰说。
棉花南街社区居民苏格拉·木合塔尔说：“线上有微信群，线下我们这有‘百姓说事点’，周一到周天都有人值班，我们可随时反映改造过程中出现的各种问题。”
在志敏大厦老旧小区改造施工现场，外墙保温工程已经完工。
老旧小区改什么、怎么改，哪些功能最需要增加，哪些地方最需要改造，群众心里都有本明白账。
5月22日，记者从米东区乐业社区了解到，志敏大厦改造方案就是米东区建设局、社区、居民集思广益的结果。志敏大厦由于建设年代久，出现管网老化等问题，乐业社区党总支书记刘胜收集了居民的意见后，向米东区建设局递交了老旧小区改造申请方案。去年，志敏大厦小区被纳入米东区改造的老旧小区之一。目前，小区外墙保温和楼顶防水已经全部完工，即将进行自来水管、暖气管改造。
作为居民代表，国友·阿西木、马占忠和社区干部每天都会到现场监督工程质量。“社区、施工单位和居民一直都是根据实际情况，商量着来改造。”马占忠说。
“垃圾能不能每天清运一次”“施工时，我想把家里的窗户换成新的，希望得到施工公司的帮助”……刘胜把居民的意见记录在册，与施工公司进行沟通，得到对方同意后，他再将结果反馈给居民。
国友·阿西木说，在采纳居民意见后，现在施工时间调整成了每天9时开工，14时至15时30分休息，20时停工休息。还有居民提出的建筑垃圾最好一天一清的意见也得到了施工公司的同意。
老旧小区改造要因地制宜、科学规划，不能“一键复制”“千街一面”。今年，乌鲁木齐根据各老旧小区的特点和实际情况，汇集社区、物业和业主意见，对每个小区制定了改造计划，因地制宜开展室内外老旧小区配套基础设施改造。
“只有真实了解到居民的诉求，才能激发群众参与小区治理的积极性。”市老城区（棚户区）改造提升建设工程指挥部办公室建设管理组组长王鑫说，在老旧小区改造过程中，将充分结合市政设施、节能改造、文体设施、垃圾分类、美化绿化、物业管理等元素，多角度、全方位推动改造工作，让人民群众生活得更方便、更舒心、更美好。
蹲点手记
老旧小区改造还需如何发力？
老旧小区改造不同于新建工程，量大面广且涉及千万家庭切身利益，往往众口难调，多一些调研、意见征询、科学论证、集思广益，才能够得到广大居民的理解、支持和配合，才能真正实现小区共治共管、共建共享。
2019年至2022年乌鲁木齐市共改造977个老旧小区，惠及14.6万户居民。但在推进过程中，无法避免一些难题，乌鲁木齐也是不断创新改造机制、管理机制、服务机制。
发力一：健全“造血”功能
在依靠财政“输血”的同时，健全“造血”功能。乌鲁木齐老旧小区改造迫切需要解决市场化、金融化的问题，真正把改造工程的“微利可持续”商业模型建立起来。今年乌鲁木齐市也加大推进多元化投融资模式，结合老旧管网改造政策组织引导水、电、气、热等专营单位积极筹措资金投入老旧小区改造，通过免费安装有偿使用的方式引入社会资本在老旧小区安装充电桩、智能快递柜等服务设施。
目前国内一些城市在老旧小区改造中试点实施“投资+建设+运营”一体化招标，引入社会资本投资，补充民生短板，也给我们一些很好的启示经验。
“这两年乌鲁木齐市也在不断尝试，比如将‘物业城市’项目与老旧小区改造结合起来进行。”市老城区（棚户区）改造提升建设工程指挥部办公室建设管理组组长王鑫说，今年他们也将积极吸引物业服务公司、专业机构、房地产企业等社会力量参与改造和后续管理，真正实现改造项目决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享的新格局，为老旧小区今后向智慧化社区迈进打下基础。
中海地产新疆公司常务副总经理张世鹏说，目前乌鲁木齐市在城市更新改造过程中，不仅仅是狭义上的物质环境改善，而是更多着眼于城市结构优化、功能完善和品质提升的变化。
发力二：加强统筹协调
在采访中，居民比较担心一个问题就是，路面会不会频繁开“拉链”，另外就是居民停车、出行，包括小区环境卫生以及后续能否按照要求、标准去恢复等问题。
专业管线统筹改造是一项“伤筋动骨”的大工程，这就需要电力、通信、供水、排水、供气、供热等专业经营单位的相关管线改造计划，应主动与老旧小区改造规划和计划有效对接，同步推进实施。
做到这些，需要建立协调机制，统筹设计方案，且方案需要所有专业管线单位认可，能够合理地把改造的工期或者改造的工序给大家排出来，不能卡在哪一个环节，不能延误工期。
发力三：探索长效化管理机制
老旧小区改造时，居民的想法各不相同。社区、建设局等部门必须从“根”上做好群众工作，把一些可能遇到的问题考虑在前面、跟居民沟通在前面。比如完全支持改造的居民群体是什么样、中间动摇的居民群体是什么样、有些坚决不支持的居民群体是什么样？把情况梳理好后“对症下药”。最终通过老旧小区改造，改出了人情味，改出了基层治理新气象。
老旧小区改造“三分建、七分管”，在提升老旧小区“颜值”后，如何让老旧小区“颜值常在，加强常态化管理是关键。应该充分发挥基层党组织的优势，由社区牵头、小区党支部、业主、物业等共同参加的三级多方联席会议制度，参与重大事项商议、矛盾纠纷调解、物业服务管理等事项，制定共治资源清单、治理需求清单、服务项目清单，也为深入推进“共治共建共享”奠定了基础。
